核心内容
¡市场份额：2025年3月，二手房找房人数占比达71%，维持在高位，各能级城市均超70%，市场上关注二手房的购房者占大多数。
¡分流压力：二手房对新房市场的分流压力有显著上升趋势，1季度均值为30%；能级越低，分流压力越大。三四线城市最大，是一线的1.6倍。
¡市场重合度：新房与二手房市场的客群重合度维持在14%左右，城市能级越低，市场重合度越高，低能级城市新二客户“争夺”更为激烈。
一、二手房对新房市场影响的核心指标
1.二手房市场找房人数占比（市场份额）
从全国层面数据来看，二手房找房人数占比呈显著上升趋势，且维持在高位，目前已经达70%左右，显示出当前市场关注二手房的购房者还是占大多数。全国均值从2024年初的64%小幅下降至年中（4-7月）的60%，随后持续攀升，2024年11月起增速加快，年末至2025年初突破70%，3月达到71%，基本与上月持平，维持在高位。
从各能级城市情况看，二手房找房人数占比均显著提升，3月份均超70%。当月，四个能级城市在二手房找房人数占比上的差异不大。
说明：二手房市场找房热度占比计算公式为：二手房找房人数÷市场总找房人数，该指标用于衡量购房者对新房与二手房的关注差异，反应了二手房对新房的形式上的挤压，占比越高表明二手房受关注程度越大，若超过50%则意味着二手房在市场中占据绝对关注优势。
资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库
2.二手房市场分流压力
从全国层面数据来看，二手房对新房市场的分流压力有显著上升趋势，短期内略有回落。2025年1季度，二手房市场分流压力平均为32%，比2024年同期28%，上升4个百分点。2月份，分流压力达近1年来最高值，3月份压力略有回落，较2月下降2个百分点，不过仍然维持在高位。二手房分流压力变化，反映了市场上同时关注新房和二手房的客户增加，对新房产生实际性的分流压力。
从各能级城市情况看，各能级城市同步承压，但不同能级城市之间存在显著差异。城市能级越低，承受的二手房市场分流压力越大。数据显示，3月份，一线、新一线、二线及三四线城市的分流压力依次为24%、30%、33%、38%，其中三四线城市的压力近乎达到一线城市的1.6倍。此外，与2024年同期相比，2025年第一季度各能级城市的压力值均有所上升，一线、新一线、二线及三四线城市的平均压力增幅在3至5个百分点之间。
说明：二手房市场分流压力计算公式为：同时关注新房和二手房的找房人数÷新房找房人数，即新房找房人群中有多少人在关注二手房，这些摇摆客户形成对新房的实际分流压力，占比越高表明新房被二手房潜在分流压力越大。
资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库
3.二手房与新房市场重合度
从整体趋势来看，二手房与新房市场重合度波动较小，整体维持在14%左右。分城市能级来看，同样呈现“城市能级越低，市场重合度越高”的特征。一线城市客户重合度最为稳定，始终在8%-10%之间，波动极小；新一线城市从11%升至14%后回落；二线城市最高达15%，随后回落；三四线城市波动相对较为剧烈，从2024年1月的18%升至2025年2月的20%后降至17%。从长期趋势来看，三四线城市重合度虽略有下降，但期间振幅达5%；一线城市则基本持平。
不同城市能级的市场特征差异显著，一线城市客户群体高度分化，新房多为高端改善型，二手房则多为刚需，客户重叠度相对较低；而三四线城市存在严重同质化竞争，客户决策周期长且反复对比，重合度较高。
说明：二手房市场与新房市场重合度计算公式为：同时关注新房和二手房的找房人数÷市场总找房人数，反映新房市场与二手房市场的客群同质化程度，值越大，两者同质化程度越高，如重合度为100%，则意味着两个市场客户完全重合，而重合度为0 ，则意味着两个市场不相干。
资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库
二、全国重点46城分流压力变化情况
安居客研究院最新监测数据显示，当前分流压力值超过0.4的城市共4个，较上月减少2个，具体为哈尔滨、秦皇岛、宜昌、咸阳。除哈尔滨属二线城市外，其余均为三四线城市，其中哈尔滨分流压力最高，达0.46。这四座城市的新房与二手房市场客户重叠度均超17%，高于全国平均水平（14%）。分流压力最小的6个城市依次为上海、杭州、呼和浩特、北京、深圳、广州，其中上海分流压力最低，为0.2。
从变化情况来看，2025年3月全国46个重点城市二手房分流压力均值降至0.32，环比减少0.02。数据显示，46城中44城（占比96%）出现分流压力下降，降幅普遍集中于1-5个百分点区间，仅重庆、呼和浩特两城降幅超过5个百分点，且当前分流压力均低于30%水平。与之形成对比的是，上海、厦门两市分流压力环比上升，分别增加3个和2个百分点，但当前压力值并不高，均低于30%。尽管两地二手房找房人数更多（找房人数占比超70%），实际分流压力却相对有限，且新房与二手房市场的客户重叠度较低（上海7%、厦门为11%）。
三、市场反应
1.找房热度变化
3月份，二手房找房热度较新房的领先优势进一步扩大，热度值比新房高出2.6，且较上月差距拉大0.9。自去年11月起，二手房找房热度已连续5个月超过新房，表明市场对二手房的关注度显著高于新房。3月，新房和二手房找房热度环比、同比均有所下降，其中新房热度为64.4，环比下降4%；二手房热度为67，环比下降3%。同比方面，新房热度下降10.4%，二手房热度下降2.4%。二手房热度降幅较小，显示出其在当前市场环境下更具韧性。
2.市场成交变化
二手房仍是市场主力，且市场占比在不断上升。根据安居客研究院监测的重点城市数据显示，2025年1-3月，二手房成交占比达65%，比2024年再升4.7个百分点，其中一线城市占比最高，达70.5%，新一线城市和二线城市则分别为63.1%、61.8%。
自2月以来，新房与二手房成交量均表现良好，连续两月实现同比增长，市场“止跌回稳”迹象已显。从长期趋势看，自去年10月起（剔除春节因素导致的1月市场波动），两者成交量同比均保持正增长。短期而言，3月新房与二手房成交继续增长，但新房涨幅超过二手房，二手房涨幅则有所收窄。
四、小结
当下市场中，二手房备受瞩目，关注者众且成交量领先新房，已然成为市场主力军，市场由增量向存量转变的趋势愈发明显。不过，新房也在不断进化升级，品质持续提高。自中央至地方，均大力倡导打造“好房子”，安全、舒适、绿色、智慧等元素为新房发展带来新契机。二手房与新房各有千秋，购房者进行抉择时，需在政策导向、产品价格以及价值考量等多方面综合权衡。